Spanisches Immobilienrecht, Kauf / Verkauf von spanischen Immobilien

RECHTSANWÄLTE UND ABOGADOS IN SPANIEN UND DEUTSCHLAND

DAS ANWALTSPORTAL FÜR SPANISCHES RECHT

Anwälte beraten Sie umfassend zu Immobiliengeschäften – zu Kaufverträgen, Schenkungen, Neubauerklärungen, Mietverträgen, Darlehen bis hin zu jeder Art von dinglichen Rechten, wie etwa Hypotheken – und sind in der Lage, entsprechende Verträge für ihre Mandanten auf Spanisch aufzusetzen und vollständig abzuwickeln.

Aufgrund ihres Zugangs zu sämtlichen spanischen Grundbuchämtern ist es ihnen möglich, kurzfristig und günstig Grundbuchauszüge, Bescheinigungen und weitere Informationen über spanische Immobilien zu erhalten. Damit können die Eigentumsverhältnisse und Belastungen des Grundstücks zuverlässig festgestellt werden.

Das Aufgabenspektrum der Anwälte reicht von der Eintragung der von ihren Mandanten unterzeichneten Urkunden ins Grundbuch über die Abgabe der zugehörigen Steuererklärungen bis hin zu den Zahlungen der jeweiligen Steuer im Auftrag des Mandanten.

Die Anwälte können die regelmäßige Zahlung der in Spanien jährlich abzugebenden Einkommen- und Vermögenssteuer für ihre Mandanten veranlassen.

Beim Kauf von spanischen Immobilie gilt es, sich nicht von Sonne und Sangria blenden zu lassen, sondern diesen Schritt bewusst mit erfahrenen und kompetenten Beratern, sein es Rechtsanwälte oder Steuerberater zu gehen.

Denn schon vor dem Kauf einer spanischen Immobilie lassen sich bei qualifizierter Beratung Steuern sparen, die bei unbedachten Kauf, spätestens jedoch bei Übertragung an spätere Käufer oder an Nachfolgegenerationen Kopfzerbrechen verursachen. Schnell ist die Anfangseuphorie verflogen und Katerstimmung macht sich breit, angesichts der steuerlichen Belastungen, die bei unbedachten Käufen auf den Immobilienbesitzer bzw. Erben zukommen.

Spanisches Immobilienrecht

- Sie begleiten Sie rechtlich beim Kauf / Verkauf Ihrer Spanien-Immobilie.
- Bereiten den privatschriftlichen Vertrag sowie die notarielle Kauf/Verkaufsurkunde vor.
- Beantragen die spanische Steuernummer.
- Bereiten sämtliche Steuererklärungen im Umfeld der Immobilienübertragung vor.
- Melden Sie bei sämtlichen Versorgern (Strom, Wasser) um
- Vertreten Ihre Interessen bei Eigentümerversammlungen.

1. Grundsätzliches zum Immobilienkauf in Spanien

- Spanische Kaufverträge über Immobilien sind grundsätzlich auch privatschriftlich, also ohne notarielle Beurkundung wirksam. Rein theoretisch könnte somit eine spanische Immobilie auf dem Bierdeckel verkauft werden. Eintragungen im Grundbuch bedürfen jedoch der vorigen notariellen Beurkundung haben aber anders als in Deutschland nur deklaratorische Wirkung.
- Man benötigt zum Kauf/Verkauf einer spanischen Immobilie eine Steuernummer, für Nichtresidente nennt sie sich N.I.E. (Número de Identificación de Extranjeros).
- Sind auf Käufer- oder Verkäuferseite Nichtresidente beteiligt, müssen die spanischen Vorschriften über Geld-Transaktionen zwischen diesen beachtet werden. Meist geschieht das durch Vorlage eines Nominalbankschecks einer spanischen Bank oder durch Vorlage einer Einfuhrbescheinigung vom spanischen Zoll. Sind auf beiden Seiten Nichtresidente beteiligt reicht es aus, wenn in der Urkunde protokolliert wurde, dass eine Zahlung im ausland erfolgt ist. WARNUNG: Auch bei dieser Art des Kaufes muss die Überweisung des Kaufpreises nachgewiesen werden.
-Spanische Notare haben beim Kauf von Immobilien anders als in Deutschland nicht so weitreichende Aufklärungspflichten. Eine Eintragung im Grundbuch hat selbst zu erfolgen.

2. Einmalige Kosten beim Immobilienkauf in Spanien:

Käufer:

Notarkosten ca. 0,5 bis 1,5 % des beurkundeten Kaufpreises; Grunderwerbssteuer bei Verkauf zwischen Privatpersonen 7 % des beurk. Kaufpreises sonst 7 % - 16 % Mehrwertsteuer (+ 0,5 % Dokumentensteuer, auf den Balearen 1 %), Gebühren und Kosten für Eintragungen sowie Gestorias ca. 0,5 bis 1,5 % des beurk. Kaufpreises
Verkäufer:

Wertzuwachssteuer zwischen 16 % und 30 % des Wertzuwachs des Kastasterbodenwertes.
HINWEIS: Diese wird meistens auf den Käufer abgewälzt.
Gewinnsteuer NEU 18 % für Nichtresidente (früher 35 %) Vorauszahlung von 3 % auf die Gewinnsteuer.

3. Laufende Kosten bei Immobilienbesitz von Nichtresidenten

Gemeindesteuern (Grundsteuer 0,3 % bis 0,4 % des Katasterwertes, Müllabfuhr etc) Vermögenssteuer 0,2 % bis 2,5 % des Immobilienwertes Einkommenssteuer 1,1, % bis 2 % des Katasterwertes als Bemessungsgrundlage und hierauf 25 %Steuer.

4. Steuersparmodelle

An dieser Stelle sei gewarnt vor sog. „intelligenten Steuersparmodellen“, die bei genauerem Hinschauen strafbare Steuerhinterziehungen sind.
Diese sollen hier aus Platzgründen lediglich genannt und im Übrigen unkommentiert bleiben:

WARNUNG

Nachfolgende Modelle sind allesamt strafbar.
- Unterverbriefung: Ein niedrigerer Kaufpreis als tatsächlich bezahlt wird beurkundet.

- Fingierter Kaufvertrag: Tatsächlich gewollte Schenkung wird als Kaufvertrag getarnt.

- Postmortale Vollmacht: Erbe verschweigt Tod des Erblassers und verkauft an sich selbst.

- Übertragung von S.L.-Anteilen ohne Mitteilung an das Finanzamt.

LEGALE MODELLE:

Es sollen nun Steuersparmodelle genannt werden, die einerseits legal, andererseits bei optimaler Gestaltung und Ausschöpfung des deutschen wie auch spanischen Steuerrechts zu erheblichen steuerlichen Einsparungen führen können:
- Geldschenkung in Deutschland zum Kauf einer Immobilie in Spanien:
Hierbei werden die Steuerfreibeträge des deutschen Steuerechts ausgeschöpft, so dass in Deutschland Vermögen steuerfrei an die Nachfolgegeneration übertragen wird.
HINWEIS: Dieses Modell eignet sich am besten vor Kauf der Immobilie.
- Geldschenkung in Deutschland zum Kauf einer Immobilie in Spanien mit Nießbrauchsbestellung:Wie zuvor, lediglich wird dem Erblasser der Nießbrauch eingeräumt, damit der „wahre“ Geldgeber das Zepter in der Hand behält. Zusätzlich Verringerung des zu versteuernden Wertes.

Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie mittels spanische S.L., Stiftung oder sonstigen Rechtsträger.
WARNUNG: Übertragene Gesellschaftsanteile sind dem Finanzamt zu melden, wie auch im Falle der Erbschaft. Steuerspareffekt erst ab einem Wert von über 500.000 € zu realisieren. Verkauf einer Imobilie an eine deutsche GmbH.
WARNUNG: Diese gesellschaftsrechtliche Konstruktion kann vom spanischen Finanzamt als Mißbrauch steuerlicher Vorschriften verworfen werden. Wohnsitzverlegung nach Spanien. Nur lohnenswert, wenn beide Parteien (z.B.: Erblasser und Erbe) nach Spanien umziehen.
Reinvestieren des Erlöses eines Immobilienverkaufs in den Kauf einer neuen Immobilie.Lohnt sich nur, wenn beide Immobilien eigengenutzt werden und Verkäufer vorige Immobilie vor Verkauf mindestens 3 Jahre als ständigen Wohnsitz angemeldet hatte.

Fazit: Bei kluger und vorausschauender Gestaltung lassen sich erhebliche Steuereinsparungen erzielen.